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Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Eine vergleichsweise neue Anlageform hat sich auf dem Immobilienmarkt mehr und mehr etabliert. Die Rede ist von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage. Während es früher die Regel war, dass Pflegeeinrichtungen vollständig an Versicherungen verkauft wurden, ist dies heute anders. Pflegeeinrichtungen werden wie kleine Kuchenstücke immer häufiger in einzelne Apartments aufgeteilt und Privatanlegern angeboten. Tatsächlich werden solche Pflegeimmobilien als Kapitalanlage immer stärker nachgefragt.

Wir wollen in diesem Artikel klären, warum diese Anlageform eigentlich so beliebt ist. Ebenso werden wir auf die Vorteile und Möglichkeiten eingehen, die Pflegeimmobilien als Kapitalanlage bieten.

Was können Sie sich unter dem Begriff der Pflegeimmobilie eigentlich genau vorstellen?

In der Regel meint man mit dem Begriff Pflegeimmobilie einzelne Apartments, die Teil einer Pflegeeinrichtung sind. Bei einer solchen Pflegeeinrichtung kann es sich beispielsweise um ein stationäres Pflegeheim, ein Wohnheim mit angeschlossenem Pflegeservice, jedoch auch um eine Mischform aus Pflegeheim und Betreutem Wohnen handeln.

Jeder Privatanleger kann solche Apartments kaufen und in der Folge Mieteinkünfte erhalten - ähnlich wie bei einer Eigentumswohnung. Der Unterschied zu einer klassischen Eigentumswohnung ist jedoch, dass der Mietvertrag nicht mit dem Bewohner des Zimmers, sondern mit dem Betreiber der jeweiligen Pflegeeinrichtung abgeschlossen wird. Der Betreiber übernimmt die komplette Kommunikation mit dem Mieter und zeigt sich auch für die meisten Instandhaltungsarbeiten verantwortlich. Für Sie als Anleger bzw. Käufer dieses Apartments bringt dies natürlich einen geringeren Verwaltungsaufwand mit sich als Sie bei einer klassischen vermieteten Eigentumswohnung hätten.

Wie steht es um die aktuelle Situation auf dem Markt für Pflegeimmobilien?

Experten sind sich einig darüber, dass die Nachfrage nach Pflegeimmobilien auch in der Zukunft weiter wachsen wird. Einer der Hauptgründe hierfür liegt im demographischen Wandel. Unter anderem aufgrund des medizinischen Fortschritts erreichen die Menschen hierzulande ein immer höheres Alter. Diese eigentlich erfreuliche Entwicklung bringt jedoch auch ein Problem mit sich, denn der Bedarf an Pflegeplätzen wird auch in der Zukunft stetig zunehmen. Experten erwarten vor allem in den Jahrzehnten zwischen 2020 und 2060 eine zusätzlich verstärkte Nachfrage, da in diesen 40 Jahren eine besonders geburtenstarke Generation („Baby Boomer“) das Rentenalter erreichen wird.

Darüber hinaus sind viele Seniorenheime und Pflegeimmobilien bereits heute in die Jahre gekommen und können den heutigen gesetzlich vorgeschriebenen Standards in Sachen Personenschutz, Barrierefreiheit und Brandschutz kaum mehr oder gar nicht entsprechen. Aufgrund räumlicher Gegebenheiten lassen sich die Immobilien in vielen Fällen nicht ausreichend umrüsten. Aus diesem Grund wären Ersatzbauten bzw. komplett neue Pflegeimmobilien alternativlos. Da viele gemeinnützige Betreiber solch umfangreiche Projekte finanziell nicht stemmen können, stellt sich hierbei einmal wieder die Kostenfrage. Den Kommunen hingegen fehlt es nicht nur an den finanziellen Mitteln, sondern auch am notwendigen Know-how, um aufwändige Markt- und Standort-Analysen durchzuführen, um den Pflegebedarf auf längere Sicht ermitteln zu können. Aus diesem Grund hat sich in den letzten Jahren ein regelrechter Markt an privaten Pflegeheimanbietern entwickelt. Projektgesellschaften und Bauträger sind solche Anbieter, die zusammen mit Betreibern Pflegeeinrichtungen konzipieren und baulich umsetzen, die modernen Ansprüchen genügen können.

Sind Pflegeimmobilien eine bessere Kapitalanlage als gewöhnliche Immobilien?

Für einen Investor bestehen grundsätzlich zwei verschiedene Möglichkeiten, um eine Rendite mit einer Immobilie zu verdienen. Die erste Methode ist, nach dem Immobilienerwerb auf eine Wertsteigerung zu spekulieren. Die zweite Methode besteht darin, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen und dieses dann langfristig zu vermieten. Jedoch bringen beide Methoden gewisse Risiken mit sich. So besteht für den Investor bei der ersten Methode keine Garantie einer Wertsteigerung der Immobilie. Im schlimmsten Fall verliert die Immobilie nach dem Erwerb an Wert und der Investor büßt somit einen Teil seiner Investition ein. Auch die zweite Methode ist nicht ohne Risiko für den Investor, da er auf zuverlässige Mieter angewiesen ist. Mietausfälle durch zahlungsunwillige Mieter oder Leerstände bringen monatliche Verluste für den Investor mit sich.

Die genannten Risiken bestehen bei Pflegeimmobilien dagegen nicht. Bereits heute fehlt es allerorts an einer ausreichenden Anzahl an Pflegeeinrichtungen, um alle pflegebedürftigen Personen stationär unterbringen zu können. Auch in der Zukunft wird sich an dieser Situation voraussichtlich nichts ändern - ganz im Gegenteil, denn der Bedarf an Pflegeeinrichtungen wird noch weiter steigen. Eine gesteigerte Nachfrage nach Pflegeimmobilien bedeutet wiederum eine Wertsteigerung der bestehenden Einrichtungen und macht Leerstände in Pflegeimmobilien zu einem unrealistischen Szenario.

Welche Vorteile bieten Pflegeimmobilien als Kapitalanlage? 

  • Eine attraktive Rendite
    Renditen zwischen vier und sechs Prozent jährlich auf den Kaufpreis sind üblich.
  • Eine hohe Mietsicherheit
    Es ist die Regel, dass der Mietvertrag bei einer Pflegeimmobilie nicht mit dem Bewohner selbst, sondern mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung abgeschlossen wird. Die gesamte Einrichtung wird dabei über einen Zeitraum von rund 20 Jahren gepachtet.

  • Ein sehr geringer Verwaltungsaufwand
    Der jeweilige Betreiber der Einrichtung koordiniert sämtliche wichtigen Belange rund um die Immobilie. Dazu zählt neben der Vermietung auf die Verwaltung und Instandhaltung. Die Aufgabe des Eigentümers ist in den meisten Fällen nur, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.

  • Eine hohe wirtschaftliche Unabhängigkeit
    Da die Nachfrage nach Pflegeplätzen auch in den nächsten Jahren und Jahrzehnten aller Voraussicht nach deutlich steigen wird, handelt es sich bei Pflegeimmobilien um eine Kapitalanlage, die deutlich weniger abhängig von der wirtschaftlichen Lage ist als klassische Wohnimmobilien oder gewerblich genutzte Gebäude.

  • Ein exklusives Belegrecht

Häufig kann man als Eigentümer das Exklusivrecht in Anspruch nehmen, selbst in das jeweilige Pflegeheim einzuziehen, sollte man eines Tages selbst auf Pflegeleistungen angewiesen sein. Dabei ist es nicht erforderlich, sich zunächst in eine Warteliste eintragen zu lassen. Durch dieses Exklusivrecht besteht die Möglichkeit, sich einen Pflegeplatz in der jeweiligen Heimatregion zu sichern.

Einige steuerliche Vorteile

Als Eigentümer lassen sich sowohl die Kosten für die Immobilie selbst als auch das vorhandene Inventar steuerlich geltend machen. Ist man länger als zehn Jahre Besitzer der Pflegeimmobilie, lässt sich diese steuerfrei verkaufen. In dieser Hinsicht unterscheiden sich Pflegeimmobilien also nicht von klassischen Immobilienformen.

Wie steht es um die zukünftige Entwicklung von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?

Pflegeimmobilien eignen sich ganz hervorragend als Kapitalanlage, da sie unabhängig von wirtschaftlichen Faktoren sind. Einzig und allein die Anzahl der Pflegebedürftigen ist das entscheidende Kriterium für die Höhe der Rendite. Wie bereits mehrfach angesprochen, wird die Nachfrage nach entsprechenden Pflegeeinrichtungen in den kommenden Jahren und Jahrzehnten weiter ansteigen. Gleichzeitig gibt es bereits heute einen Mangel an entsprechenden Einrichtungen. Daher ist davon auszugehen, dass der Wert bereits vorhandener Pflegeimmobilien in den nächsten Jahren noch einmal ansteigen wird. Ebenfalls vorteilhaft für den Investor einer Pflegeimmobilie ist die Möglichkeit, langfristige Mietverträge abschließen zu können. Pflegebedürftige Personen verbringen in der Regel den Rest ihres Lebens in derselben Pflegeimmobilie. Im Gegensatz zu herkömmlichen Immobilien ist eine häufige Mieter-Fluktuation bei Pflegeimmobilien also nicht zu befürchten. Die Pflegeimmobilie ist also stets vermietet und kann dadurch kontinuierlich Gewinne abwerfen.

Fazit

Die Investition in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage verspricht kontinuierliche und attraktive Renditen. Auch als Baustein für die eigene Altersvorsorge sind solche Immobilien sicherlich eine Überlegung wert. Weniger geeignet sind entsprechende Immobilien hingegen, wenn man kurzfristig attraktive Gewinne einfahren möchte. Pflegeimmobilien sind daher insbesondere für Investoren mit einem langfristigen Anlagehorizont geeignet.

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