Grundbuch

Alle wichtigen Informationen zum Thema Grundbuch

Der Besitz einer Immobilie wird in Deutschland im Grundbuch eingetragen. Jedoch ist nur wenigen Immobilienbesitzern bekannt, warum Einträge im Grundbuch so wichtig sind. Falsche Eintragungen können weitreichende Folgen mit sich bringen. Aus diesem Grund ist es für jeden Immobilienbesitzer zu empfehlen, Eintragungen im Grundbuch zu verstehen. Alles Wissenswerte rund um das Thema Grundbuch finden Sie in diesem Artikel.

Das Grundbuch ist der Personalausweis einer Wohnung oder eines Hauses

In Deutschland sind sämtliche Grundstücke exakt vermessen und registriert im Liegenschaftskataster. Jeder Eigentümer eines Grundstücks ist im Grundbuch aufgeführt. Für Eigentümer von Grundstücken bzw. Immobilien ergibt sich hieraus der Vorteil, dass kein unbefugter Dritter Rechte am jeweiligen Grundstück oder der Immobilie anmelden kann.

Wenn man in Deutschland eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, lassen sich mithilfe des Grundbuchs Rechte zu jedem Grundstück sowie die Eigentumsverhältnisse genau klären. Für den Fall, dass Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder verkaufen möchten, wird das Thema Grundbuch auch für Sie relevant.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Es ist Teil der Rechtspflege, das Grundbuch zu führen. Diese Aufgabe obliegt daher den Amtsgerichten. Die Abteilung, die in den Amtsgerichten für das Grundbuch zuständig ist, ist das Grundbuchamt. Es ist bei jedem Amtsgericht vor Ort möglich, Einsicht in das Grundbuch zu erhalten oder einen Auszug zu beantragen. Um die Grundbuchinhalte verstehen zu können, muss man sich jedoch zuvor etwas mit dem Aufbau des Grundbuchs auseinandersetzen.

 

Jedes einzelne Grundbuchblatt ist in fünf einheitliche Abschnitte gegliedert.

 

  1. Die Aufschrift

 

In der Aufschrift sind Angaben zum Amtsgericht enthalten, welches das Grundbuch führt. Auch der Grundbuchbezirk und die Blattnummer sind hier zu entnehmen.

 

  1. Das Bestandsverzeichnis

 

Für sämtliche Grundstücke sind eigene Grundbuchblätter vorhanden. Zur besseren Übersicht sind die Blätter durchnummeriert und im Bestandsverzeichnis aufgeführt. Das Verzeichnis selbst gibt Aufschluss über alle relevanten Informationen zum jeweiligen Grundstück, beispielsweise die genaue Lage auf Grundlage der Flurkarte. Diese Angaben liefert das Katasteramt.

 

  1. Abteilung 1

 

Die erste Abteilung im Grundbuch gibt Informationen über die Eigentümer bzw. Miteigentümer des Grundstücks sowie Erbengemeinschaften. Auch Informationen zur jeweiligen rechtlichen Grundlage hinsichtlich des Eigentumserwerbs finden sich hier. Hiermit sind beispielsweise ein Immobilienkauf oder eine Erbschaft gemeint.

 

  1. Abteilung 2

 

Hier findet sich eine Aufstellung über mögliche Belastungen. Auch Wohnungs- und Wegerechte sind in der zweiten Abteilung vermerkt.

 

  1. Abteilung 3

 

Die dritte Abteilung enthält eine genaue Aufführung über finanzielle Belastungen des Grundstücks - etwa Grundschulden oder Hypotheken. Diese werden in vielen Fällen als Absicherung von Krediten gegenüber Banken eingegangen.

Abteilung 3 im Grundbuch unter der Lupe

Die Abteilung 3 im Grundbuch hat eine besondere Bedeutung, da hier sämtliche Belastungen des Grundstücks notiert sind. Dies beinhaltet also alle vorhandenen Grundschulden, Rentenschulden sowie Hypotheken. Die Eintragung von Hypotheken und Grundschulden erfolgt immer zum jeweiligen Nennbetrag.

Sollte das Grundstück mithilfe einer Bank finanziert werden, ist dies als Buchgrundschuld zugunsten der Bank formuliert. Dies ist vor allem dann von Bedeutung, wenn es um den Immobilienverkauf geht, denn die Bank muss in ihrer Rolle als Gläubiger dem Verkauf zustimmen.

Sobald bestehende Belastungen beseitigt sind, ist dies im Grundbuch durch eine Rötung oder Streichung ersichtlich. Zudem wird notiert, wann genau die Löschung vorgenommen wurde.

Ist es möglich, mehrere Eigentümer im Grundbuch einzutragen?

Im Falle einer Erbengemeinschaft beispielsweise ist dies durchaus möglich. Im Grundbuch werden in diesem Fall sämtliche Miterben notiert. Sind mehrere Eigentümer im Grundbuch vermerkt, ist das Grundstück also nicht im Besitz einer einzigen Person. Wenn ein Ehepaar oder eine Familie gemeinsam ein Grundstück kauft und auf diesem eine Immobilie errichtet, sind in der Regel beide zu gleichen Anteilen im Grundbuch eingetragen. Dasselbe hat auch Gültigkeit, wenn eine bereits bestehende Immobilie gemeinsam gekauft wurde. Auch wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie gekauft haben, werden sämtliche Käufer als Miteigentümer im Grundbuch notiert. Dies ist beispielsweise beim Kauf eines Mietshauses als Geldanlage üblich.

Welche Folgen haben mehrere Eigentümer im Grundbuch?

Befinden sich gleich mehrere Personen als Eigentümer im Grundbuch einer Immobilie, hat dies bei einem Verkauf der Immobilie eindeutige Konsequenzen. Wenn es an den Immobilienverkauf geht, muss jeder im Grundbuch eingetragene Eigentümer dem Verkauf zustimmen. Wenn mit Unstimmigkeiten seitens der Eigentümer zu rechnen ist, sollten diese bereits im Vorfeld ausgeräumt werden, um den angestrebten Verkauf nicht unnötig in die Länge zu ziehen.

Einblick in das Grundbuch erhalten

Wenn Sie Einsicht in das Grundbuch haben möchten, ist dies auf zwei unterschiedlichen Wegen möglich.

Erste Methode: Auszug aus dem Grundbuch vom Makler oder Verkäufer

Sie können vom Verkäufer bzw. dem Makler einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch verlangen. Dies ist auch die übliche Weise, um Einblick in das Grundbuch zu bekommen. Auf diese Weise lässt sich prüfen, ob Belastungen auf dem Grundstück eingetragen sind. Der Notar kann Ihnen alternativ auch gemeinsam mit dem Entwurf für den Kaufvertrag einen Auszug aus dem Grundbuch überlassen.

Sehr wichtig ist es, dass der Auszug aus dem Grundbuch möglichst aktuell ist. Ausreichend ist eine Frist von bis zu 14 Tagen im Hinblick auf den Kauftermin. Ältere Auszüge aus dem Grundbuch können problematisch sein, weil Sie sich in diesem Fall nicht sicher sein können, ob vor dem Kauf mittlerweile neue Einträge hinzugekommen sind.

Zweite Methode: Einsicht ins Grundbuch beantragen

Wenn Sie Einsicht in das Grundbuch erhalten möchten, kann dies auch über das Grundbuchamt geschehen. Beachten Sie jedoch, dass Sie den gewünschten Grundbuchauszug nur dann erhalten, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Immobilie nachweisen können. Möchten Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie Kaufpreisverhandlungen nachweisen, um Einsicht in das Grundbuch zu bekommen. Eine solche Bescheinigung können Sie entweder über den zuständigen Notar oder direkt vom Makler erhalten. Ein Makler ist dazu berechtigt, die Einsicht in das Grundbuch für Sie zu beantragen. Dies kann heutzutage auch ganz komfortabel online geschehen.

Möchten Sie mithilfe eines Notars einen Auszug aus dem Grundbuch anfordern, müssen Sie mit zusätzlichen Gebühren rechnen. Diese liegen jedoch im moderaten Bereich zwischen zehn und 15 Euro, je nachdem, ob Sie einen beglaubigten Abdruck wünschen oder nicht.

Wie hoch sind die Kosten für Eintragungen im Grundbuch?

Kosten für Eintragungen im Grundbuch setzen sich aus den Gebühren für einen Notar und dem Entgelt an das Grundbuchamt zusammen. Die beiden Gebührenarten hängen vom jeweiligen Geschäftswert ab. Soll ein Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, ist der Kaufpreis als Geschäftswert zu definieren; beim Eintragen einer Grundschuld hingegen ist der Darlehensbetrag entscheidend.

Als Faustregel können Sie sich merken, dass Sie für die Abwicklung des Kaufs sowie einen Eintrag im Grundbuch ungefähr zwei Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten kalkulieren sollten. Hierbei sind die Auslagen für den Notar sowie die Gebühren an das Grundbuchamt bereits eingerechnet.

An einem Beispiel möchten wir Ihnen die Kostenrechnung veranschaulichen. In diesem Beispiel berechnen wir die Gebühren für den Notar sowie die Auslagen für eine Eintragung ins Grundbuch. Als Kaufpreis haben wir einen Wert von 235.000 Euro und eine Grundschuldbestellung in Höhe von 195.000 Euro definiert.

Rechnung

Um den Kaufvertrag sowie die Grundschuld zu beurkunden, sind Gebühren in Höhe von etwa 1.500 Euro für den Notar fällig. Zusätzlich müssen rund 1.000 Euro für weitere Notarkosten kalkuliert werden. Hier sind Gebühren für Beglaubigungen der Unterschriften sowie für den Kaufvollzug inklusive.

An das Grundbuchamt muss ein Betrag von etwa 1.000 Euro abgeführt werden. Dieser Betrag ist fällig für das Eintragen des Eigentümerwechsels sowie die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch.

Alles in allem entstehen damit Kosten in Höhe von etwa 3.500 Euro. Hierzu muss noch die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent aufgeschlagen werden, was einen Gesamtbetrag von etwa 4.200 Euro ergibt.

Wie kann ich als Verkäufer die Grundschuld im Grundbuch löschen?

Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, ist das Löschen Ihrer Eigentümerschaft aus dem Grundbuch eine wichtige Angelegenheit. Wenn ein neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde, werden Sie als bisherige Eigentümer aus dem Grundbuch gelöscht. Dieser Vorgang kann in einzelnen Fällen bis zu einem halben Jahr nach vollzogenem Verkauf dauern. Sorge vor negativen finanziellen Folgen müssen Sie hierbei aber nicht haben, denn sobald der Käufer in das Grundbuch eingetragen wurde, ist dieser für sämtliche Pflichten und Lasten verantwortlich. Dies gilt auch für eine Gebäudeversicherung, die ab diesem Zeitpunkt Gültigkeit für den Käufer hat.

Fazit

Es handelt sich beim Grundbuch um ein wichtiges amtliches Dokument. Mit diesem lassen sich die Besitzverhältnisse von Immobilien bzw. Grundstücken exakt regeln. Wichtig sind Eintragungen in das Grundbuch insbesondere, wenn es um den Verkauf oder den Kauf von Immobilien geht.

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